[国际]戴德梁行：商业地产中的甲级写字楼看好

据国鑫房地产信息网报道，近日，戴德梁行联合北京大学光华房地产投资信托研究中心和中国联合基金发布了《中国房地产投资信托基金指数商业房地产资本化率调查报告》。报告称，在国内房地产投资信托基金市场进一步发展和突破的过程中，如何合理定价房地产投资信托基金标的资产的问题日益突出。在商业地产的大宗交易市场中，封顶率真实反映了物业运营净收入与价值的关系，客观衡量了投资者对租金收益回报的需求。因此，参考大宗交易案例的上限利率对商业房地产资产定价具有重要意义。

在2019年受访者对城市投资机会关注度调查中，受访者对2019年投资机会的关注度主要集中在四个一线城市:北京、上海、广州、深圳。对于资产价值有一定增长的新一线城市的商业地产，有很大比例的关注度和偶尔关注度。与一线城市和新一线城市相比，受访者对二线城市的机会相对谨慎。受国内整体经济形势的不确定性和近年来金融市场紧张的影响，许多投资者倾向于选择商业房地产市场较为稳定的一线城市作为投资目的地。

在受访者对不同类型商业地产的关注度调查中，甲级写字楼是市场上最受欢迎的业态。随着近年来电子商务物流和新零售业的快速发展，物流仓储资产已经成为许多房地产投资机构争夺的一种形式。调查结果也证实了这一市场变化，物流资产在关注度方面排名第二，超过了传统的商业零售物业。另外，研究办公资产比酒店略受关注，而公寓业态比酒店略受关注。

同时，报告指出，对于不同城市同一格式的房地产，资本化率水平与投资关注度呈负相关，即在投资关注度较高的城市，同一格式房产的资本化率较低；甲级写字楼的资本化率因城市等级而明显分为两个等级；与一线城市相比，二线城市不同业态的回答者资本化率范围更广，低值与高值的差异相对较大。通过对受访者的进一步采访，造成这种现象的原因可能有以下几点:一是二线城市商业地产交易数量少，行业内可以参考的案例数量有限；第二，二线城市覆盖广阔的城市，城市之间存在差异。